De WOZ-beschikking 2016 valt binnenkort weer op de deurmat. Misschien heb je jouw WOZ-beschikking al ontvangen.

 
Auteurs: Jurgen Holtermans en Eva Smits
 

In deze blog, die ik samen met Eva Smits heb geschreven, gaan we in op een aantal situaties waarin de WOZ-beschikking een belangrijke rol speelt. En leggen we uit hoe je daarbij tot belastingbesparing kunt komen. Of denk je soms dat deze blog over Steve Wozniak* gaat?

De WOZ-waarde wordt bij WOZ-beschikking vastgesteld. De WOZ-waarde is vervolgens voor een groot aantal meer of minder bekende belastingen en heffingen van belang. De meest bekende zijn de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait. Maar de WOZ-waarde is ook de grondslag voor allerlei andere gemeentelijke heffingen en waterschapslasten, de schenk- en erfbelasting en de waardering van woningen in box 3. Met een lagere WOZ-waarde is daarom op diverse terreinen een voordeel te behalen.

De manier waarop de WOZ-waarde van je woning wordt vastgesteld is vaak ondoorgrondelijk. Je krijgt soms het idee dat ze er maar wat van maken en dan afwachten of de burger gaat piepen. We beginnen daarom als sprekend voorbeeld met een eigen ervaring van Jurgen. Aansluitend werken we een, helaas steeds vaker voorkomende, situatie uit de praktijk van Eva rondom een erfenis uit, waarbij een woning uiteindelijk ver onder de oorspronkelijke WOZ-waarde werd verkocht.

Inhoudsopgave van deze blog

Eigen ervaring van Jurgen bij het vaststellen van de WOZ-waarde
Praktijkervaring van Eva bij het vaststellen van de WOZ-waarde in relatie tot de erfbelasting

Eigen ervaring van Jurgen bij het vaststellen van de WOZ-waarde

Ik (Jurgen) heb in het verleden wel eens bezwaar gemaakt tegen mijn WOZ-beschikking. De WOZ-waarde was van het ene op het andere jaar voor mijn gevoel behoorlijk hoger vastgesteld en dat zat me niet lekker. Te meer niet omdat als referentiewoning een niet nabij gelegen en ook overigens niet vergelijkbare maar wel recent verkochte woning was genomen, met een verkoopprijs die ongeveer 2,5 keer hoger lag dan de voor mijn woning vastgesteld WOZ-waarde. Dus bezwaar gemaakt en in reactie daarop kreeg ik een brief dat iemand van het waarderingsbureau op een bepaalde dag zou langskomen. Laat dat nu juist een dag zijn dat ik zelf niet erbij kon zijn. Dat was niet erg, kreeg ik te horen, want het was voldoende als de waarderingsdeskundige mijn woning vanaf de straatzijde kon zien. Huh???

Daar begreep ik helemaal niets van en ik verlangde dat er een nieuwe afspraak werd gemaakt. Met veel pijn en moeite kon dat worden geregeld en op de afgesproken dag kwam een waarderingsdeskundige van dat bureau aan. Dat was het begin van één van de meest merkwaardigste ontmoetingen uit mijn leven. De beste man had zeldzame sociale omgangsvormen. Nadat ik de voordeur had geopend, baande hij zich, zonder zich fatsoenlijk voor te stellen, een weg naar binnen; hij mompelde waarschijnlijk zijn naam, maar die verstond ik niet en een hand geven, zoals ik van mijn ouders heb geleerd, lukte niet, omdat hij een hoop papieren en dossiers onder zijn beide armen had. Vervolgens banjerde hij, in zichzelf pratend en volop aantekeningen makend, door mijn huis en zette zich uiteindelijk aan de tafel en sloeg aan het rekenen. Ik kreeg medelijden met zijn rekenmachine, wat had dat apparaat het te verduren.

Nee, hij hoefde niets te drinken. Wel wilde hij nog een bouwtekening inzien. Na ongeveer een kwartier zuchten en kreunen – maar dat kan ook zijn rekenmachine zijn geweest – was hij er uit. Hij had de waarde van mijn woning vastgesteld. Voordat we tot de ontknoping komen, is het goed dat ik je eerst nog toelicht hoe de bedragen ongeveer lagen. De exacte bedragen ben ik inmiddels vergeten, maar de WOZ-waarde was aanvankelijk vastgesteld op ongeveer € 400.000. Ik had gevraagd deze te verlagen tot € 350.000. Zo lagen de verhoudingen ongeveer. “Het spijt me“, zei de waarderingsdeskundige, “Ik kom niet lager dan € 325.000, ik kan echt niet lager waarderen dan € 325.000“. Je begrijpt het waarschijnlijk al. Ik was blij verrast en tegelijkertijd verbouwereerd, zei dus snel ok en de WOZ-waarde werd dienovereenkomstig door de gemeente aangepast. Het kan verkeren.

Leuk verhaal zul je misschien denken, maar wat leer ik hier nu van? Wat je hiervan leert, is dat het de moeite loont om te beoordelen op welke wijze de WOZ-waarde van jouw woning is vastgesteld. Je kunt vrij eenvoudig de achterliggende informatie die aan de waardering ten grondslag ligt (online) opvragen. En dan zul je zien dat de wijze waarop is gewaardeerd en bijvoorbeeld referentiewoningen zijn gekozen, vaak niet zo vanzelfsprekend is als het lijkt. Het is in de praktijk vrij eenvoudig scoren als je tegen je WOZ-beschikking bezwaar maakt. Dat is ook één van de redenen dat er zoveel bureaus zijn die voor jou op “no cure no pay”-basis bezwaar maken. Het verdienmodel van dergelijke bureaus is daarbij gebaseerd op het feit dat bij een toegekend bezwaar (en beroep) je recht hebt op een proceskostenvergoeding. En die vergoeding strijken zij dan op. Het kost je uiteindelijk dus niets. Mijn tip is daarom: onderzoek eens of, en zo ja, wat het jou kan opleveren. Het lijken misschien kleine beetjes, maar alle heffingen bij elkaar opgeteld, kan het je enkele honderden euro’s per jaar schelen. Dat is mooi meegenomen.

Praktijkervaring van Eva bij het vaststellen van de WOZ-waarde in relatie tot de erfbelasting

Dan bespreek ik (Eva) vervolgens een praktijksituatie waar de voordelen aanzienlijk kunnen oplopen. Dat ziet op de situatie die we steeds vaker tegenkomen, namelijk die waarbij kinderen de ouderlijke woning erven en die vervolgens te koop zetten. Voor de Successiewet 1956 (schenk- en erfbelasting) geldt dan als uitgangspunt dat de WOZ-waarde van het jaar van overlijden van de erflater in aanmerking wordt genomen. De erfbelasting wordt dus berekend over de WOZ-waarde. Een WOZ-waarde die € 100.000 lager is, leidt dan al gauw tot een besparing van € 20.000 (bij toepassing van een ouder-kind tarief van 20%).

De Successiewet biedt zelf al een opening om van een lagere WOZ-waarde uit te gaan. Dat is het geval als de WOZ-waarde van het jaar volgend op het jaar van overlijden lager is. Dan wordt voor de berekening van de erfbelasting op verzoek van deze lagere WOZ-waarde uitgegaan.

Maar wat nu als verkoop van de woning op zich laat wachten? En erger nog, wat als de woning uiteindelijk tegen een eel lagere waarde wordt verkocht? Dan heb je uiteindelijk tegen een veel te hoge waarde met de fiscus voor de erfbelasting afgerekend. Dat voelt niet goed. Gelukkig is er een manier om dit te voorkomen. Aan de hand van een concreet voorbeeld uit mijn praktijk zal ik uitleggen hoe dit werkt.

De situatie was als volgt. Beide ouders van de erfgenamen waren in 2010 overleden. Tot de bezittingen van de ouders behoorde een woning met een WOZ-waarde 2010 (peildatum 1 januari 2009) van € 757.000. De woning werd door de erfgenamen te koop gezet. Maar de woning bleek echter moeilijker te verkopen dan gedacht. Uiteindelijk werd de woning pas vier jaar later (eind oktober 2014) verkocht voor € 542.000.

In de aangifte erfbelasting was (zoals de wet het voorschrijft) uitgegaan van de WOZ-waarde van € 757.000 en was dus ook erfbelasting betaald over € 757.000! Een verschil met de uiteindelijke verkoopopbrengst van € 215.000!!! Aangezien de erfgenamen marginaal 20% erfbelasting moesten betalen, hadden zij dus € 43.000 meer erfbelasting betaald dan uitgaande van het bedrag dat de woning daadwerkelijk heeft opgebracht.

Kun je nu nog iets doen tegen deze, voor je gevoel onrechtvaardige manier van belastingheffing? Na succesvolle bestrijding van de aanslag erfbelasting kan ik volmondig antwoorden: ja zeker, dat kan! Ik ga het je hierna uitleggen.

De eerste stap was om ten name van de erfgenamen een nieuwe WOZ-beschikking over het jaar van verkrijging, in casu 2010, aan te vragen. De verkrijger van een onroerende zaak kan altijd een nieuwe op zijn of haar naam vastgestelde WOZ-beschikking voor dat desbetreffende jaar aanvragen. Het mooie hierbij is dat de wet geen termijn voorschrijft waarbinnen je deze nieuwe WOZ-beschikking moet aanvragen. Een dergelijke aanvraag vindt vaak plaats (door de koper) bij een koop/verkoop van een woning, maar dit kan ook bij een erfrechtelijke verkrijging. Deze nieuwe WOZ-beschikking vermeldde dezelfde WOZ-waarde als de eerder ten name van de ouders vastgestelde WOZ-beschikking 2010 (€ 757.000 dus). Maar deze nieuwe WOZ-beschikking had een nieuwe dagtekening. Namelijk die van de dag waarop de nieuwe WOZ-beschikking ten name van de erfgenamen werd afgegeven. Tegen deze beschikking kon vervolgens binnen zes weken bezwaar worden gemaakt. En dat is wat ik heb gedaan.

Op grond van de uiteindelijke verkoopprijs van € 542.000, waaraan in dit geval ook een taxatierapport ten grondslag lag, was duidelijk dat dit een meer reële waarde van de woning was. Dit was echter de waarde in het economische verkeer per datum verkoop eind oktober 2014. De WOZ-waarde 2010 zou echter de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2009 moeten vertegenwoordigen. Hier moest dus een (positieve) correctie voor plaatsvinden, omdat woningen in de periode 1 januari 2009 tot aan datum verkoop eind oktober 2014 in het algemeen in waarde waren gedaald. Overigens heeft Advocaat-Generaal Niessen recent in dezelfde zin beslist voor de waardering van panden in box 3.

Uit de cijfers van het NVM bleek dat de waardedaling in deze periode 8,6% was geweest. Passen we deze waardedaling toe op de waarde in het economische verkeer per eind oktober 2014 van € 542.000, dan komen we tot een waarde in het economische verkeer per 1 januari 2009 van € 593.000 (100% – 8,6% = 91,4%; € 542.000 = 91,4% ==> 100% = € 593.000). De WOZ-waarde 2010 diende dus op € 593.000 te worden vastgesteld.

In het bezwaar tegen de WOZ-beschikking 2010 ten name van de erfgenamen nam ik dan ook het standpunt in dat de WOZ-waarde 2010 € 593.000 had moeten zijn. En met succes! Het bezwaar werd gehonoreerd en de WOZ-waarde 2010 werd vastgesteld op € 593.000.

Met de nieuw vastgestelde WOZ-waarde 2010 in de hand, diende ik vervolgens een verzoek tot ambtshalve vermindering van de aanslagen erfbelasting in. Bij het verzoek voegde ik de uitspraak op bezwaar toe, waarin de WOZ-waarde 2010 op € 593.000 was vastgesteld en verzocht ik de nalatenschap te verminderen met € 164.000 (= € 757.000 -/- € 593.000). Dit leverde de erfgenamen uiteindelijk een netto besparing aan erfbelasting op van 20% van € 164.000 = € 32.800!

Ter afsluiting

Hiermee zijn we aan het einde van deze blog gekomen. We hopen dat je deze met belangstelling hebt gelezen. En je weet het, reacties zijn van harte welkom op jurgen.holtermans@hendrikxenbakker.nl. Ik nodig je van harte uit om te reageren.

Tot de volgende keer. Dan bespreek ik samen met mijn collega Bart Agerbeek de ins and outs rondom de afschaffing van de verklaring arbeidsrelatie, beter bekend als de VAR.

* Steve Wozniak, onder meer bijgenaamd The Wonderfull Wizard of Woz, is net als Steve Jobs en Ronald Wayne een van de co-founders van Apple. Terug naar hoofdtekst